Когда сделка с недвижимостью признается недействительной?

Когда сделка с недвижимостью признается недействительной?

Ежедневно в нашей стране заключаются тысячи сделок купли-продажи недвижимости, и каждый покупатель и продавец знает: любая операция с недвижимостью в той или иной степени — это риск. Ситуации, когда сделки по решению суда признаются недействительными, не так уж и редки. О чем следует знать, чтобы остаться при деньгах или не потерять только что приобретенную квартиру?

Сделки ничтожные и оспоримые

Нередко происходит так: стороны только подписали договор, но продавец вдруг понимает, что его обманули. Или, как вариант, он осознал, что погорячился, и захотел всё вернуть на свои места. И тут он задаётся вопросом: а можно ли договор аннулировать? Нет, нельзя. Договор невозможно отменить — его либо расторгают (и это тема для отдельной статьи), либо признают недействительным (а вот об этом мы расскажем).

Недействительные сделки можно разделить на две группы. Это ничтожные и оспоримые сделки (статья 166 ГК РФ). Ничтожными являются те, что заведомо не имеют юридической силы. Скажем, если вам продал квартиру некий гражданин, действующий на основе фальшивой доверенности, или 17-летний собственник. Что касается оспоримых сделок, то из самого названия понятно, что в их основе будет спор. Безусловно, судебный. И на чьей стороне будет суд, покажет только сам суд.

Спор о ничтожности заключенной сделки может возбудить, к примеру, прокуратура или любое другое заинтересованное лицо, выступающее с иском. А в случае с оспоримыми сделками инициатива должна исходить от одной из сторон, подписавших договор.

Ничтожные варианты

Не всегда ничтожные сделки связаны с откровенным мошенничеством. Так, «сделка, не соответствующая требованиям закона <…>, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима» (статья 168 ГК РФ). Для примера возьмём следующую ситуацию: в квартире была прописана семья с несовершеннолетними детьми. Родители приватизировали квартиру без учёта детей (в период с 1992 по 1994 года дети в состав собственников жилой недвижимости не включались), потом эту квартиру продали, но в какой-то момент дети, которые уже не дети, решили восстановить справедливость и заявить свои права на жилплощадь. Суд встанет на сторону детей, сделка купли/продажи будет признана ничтожной, а покупатель здорово «попадёт», потому что продавец должен будет вернуть ему деньги и забрать свою квартиру обратно.

Ничтожными считаются и сделки, когда при подписании договора одна сторона «сжульничала», используя, например подставного человека, поддельные подписи или документы. В этом случае ситуация попадает под 169 статью ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

Суд будет проверять, освободил ли бывший хозяин жилплощадь, оплачивает ли новый хозяин налог на имущество и ЖКУ.

Ничтожны и сделки, заключённые недееспособными гражданами с психическими отклонениями. Они не в состоянии здраво оценивать все нюансы договора купли-продажи, а потому от их имени обычно действует опекун. И если вдруг он недоглядел, а недееспособный собственник вдруг заключил договор купли-продажи, опекун может смело направляться в суд с иском, и признавать недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным (статья 171 ГК РФ). Кроме, пожалуй, одного случая – если заключенная сделка не совершена в пользу выгоды недееспособного гражданина (статья 171, пункт 2 ГК РФ).

Мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, ничтожна (статья 170 ГК РФ). В основном к ним прибегают нечестные на руку юридические лица, дабы избежать ареста имущества, уменьшить налогообложение или получить налоговый вычет НДС по «левым» операциям. Обычно к мнимым сделкам прибегают формально, лишь на бумаге. Например, два друга, сговорившись, заключили договор купли-продажи квартиры, чтобы избежать изъятия недвижимости за долги. В том случае, если дело дойдет дело до суда, суд будет внимательно проверять: освободил ли бывший хозяин жилплощадь или продолжает там жить, оплачивает ли новый хозяин налог на имущество, услуги жилищно-коммунального хозяйства и т.д.

Ничтожными являются и притворные сделки, которые совершены с целью прикрыть другую сделку (статья 170, пункт 2 ГК РФ). К притворной сделке могут прибегать близкие родственники, оформляя, например, договор дарения. Они оформляют дарственную, а денежные средства передают из рук в руки, обходя тем самым налоговую и оплату налога на прибыль (13% налог).

Спор превыше всего

Ситуации из разряда «поскользнулся, упал, очнулся — гипс» тоже случаются, и тогда после сделки продавцы или покупатели совершенно не могут вспомнить, что эта сделка в принципе была. Гражданский кодекс прописывает, как быть и в таких ситуациях: сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, является недействительной (статья 177 ГК РФ). И такую сделку можно оспорить в суде. Причины, которые привели к такому состоянию, будь то внешние раздражители (стихийные бедствия или смерть близкого человека) или какие-либо другие причины (скажем, алкогольное опьянение) не важны. Но в этом случае одних показаний свидетелей будет мало, придётся приложить заключение экспертов и медиков, подтверждающих временное недееспособное состояние.

Недействительными сделками также по закону признаются те сделки, которые совершены под влиянием существенного заблуждения (статья 178 КГ РФ). Но заблуждение должно в таком случае быть очень существенным. В пример можно привести дело, которое рассматривалось в Пензенской области в 2008 году. Там пожилая мать заключила со своим сыном договор купли/продажи половины дома, не без его участия решив, что это договор пожизненного содержания с проживанием в указанной половине дома. Стоит отметить, что по закону, если суд признает сделку недействительной, то всё возвращается к первоначальному варианту, а истец (в данном случае — обманутая мать) может потребовать от ответчика возмещения причинённого ущерба, доказав, что именно он ввёл истца в заблуждение.

До 18-летнего возраста есть единственная возможность получить все возможные права — выйти замуж или жениться.

Через суд можно доказать недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана и насилия (статья 179 ГК РФ). Например, известны случаи, когда «оборотни» в погонах заводили против определённого человека уголовное дело и предлагали близким родственникам, собственникам недвижимости по совместительству, закрыть дело в обмен на жилплощадь. Для этого требовалось заключить договор купли/продажи, но без передачи денег. В подобных ситуациях, если сделка уже совершена, а пострадавшие всё-таки решают подать в суд, и факт незаконных действий со стороны покупателя доказан, сделку признают недействительной, а квартира возвращается к своему родному хозяину.

Защищает Гражданский кодекс и несовершеннолетних в возрасте 14-18 лет (статья 175 ГК РФ). Дети имеют право на совершение сделок купли/продажи только по согласию родителей или усыновителей. До 18-летнего возраста есть единственная возможность получить все возможные права — выйти замуж или жениться. Вступление в брак даёт возможность решать судьбу недвижимости тем, кто ещё не достиг совершеннолетия. И кстати, супруги имеют право распоряжаться недвижимостью либо сообща, либо имея на руках нотариально заверенное разрешение своего супруга. Поэтому, если муж решит продать дачу и не сообщит об этом жене, то, узнав о таком поступке, она имеет полное право подать в суд, и он, скорее всего, признает сделку недействительной.

Стоит иметь в виду, что доказывать недействительность придётся только через суд. И здесь не нужно тянуть: на то, чтобы признать сделку ничтожной, даётся только 3 года. И только год для признания её оспоримой.

Ангелина Беркут
Иллюстрация: Ирина Фатеева
Источник: knowrealty.ru

  • 09:32
  • 455
Нет комментариев. Ваш будет первым!
Похожие новости
За что отвечает юрист при сделке с недвижимостью
Первостепенная обязанность юриста – консультирование клиента
Эксперты боятся краха рынка недвижимости в Москве и России
Если неблагоприятная экономическая обстановка будет сохраняться, люди, купившие квартиры в декабре, начнут массово их продавать со скидкой
Россияне считают недвижимость самой надежной инвестицией
42% опрошенных россиян полагают, что покупка квартиры способна защитить их накопления в кризис
Цены на строящуюся недвижимость будут расти до середины года
После этого эксперты прогнозируют резкое снижение цен на строительные объекты
Жилая недвижимость в Новой Москве дешевеет из-за кризиса
Средняя стоимость квадратного метра в различных проектах снизилась на 5-8%