Как ипотечная недвижимость делится при расторжении брака?

Как ипотечная недвижимость делится при расторжении брака?

Пусть ипотека — не самый быстрый и удобный путь к собственному жилью, но в нашей стране это чуть ли не единственная возможность для большинства семей. Вступая в брак, люди планируют своё будущее, решают пресловутый квартирный вопрос. Но иногда семейная жизнь не складывается и люди разводятся, а вот тот самый вопрос остаётся, особенно, если квартира куплена по ипотеке. И как делить собственность в этом случае?

Правовые аспекты раздела квартиры прописаны в следующих законах: Семейный кодекс, Гражданский кодекс, ФЗ «Об ипотеке», а также в ипотечном соглашении, оформленном между банком и заёмщиком (если таковое имеется). Так, в Семейном кодексе прописано следующее:

  • общим имуществом супругов считается любая собственность, нажитая в период брака — независимо от того, на чьё имя из бывших супругов она была оформлена;
  • платежи по погашению ипотеки считаются выплаченными за счёт общего имущества супругов;
  • банк обязует обоих супругов как должников с солидарной ответственностью совместно гасить ипотечный кредит и после развода;
  • имущество делится в равных частях между бывшими супругами;
  • если в семье имеются несовершеннолетние дети — количество долей собственности изменяется в пользу того, с кем останутся дети (размер имущественной доли определяется судом).

Однако, везде есть свои нюансы, и каждый случай индивидуален, особенно когда речь идёт об ипотечной квартире. Несмотря на ряд законодательных актов, которыми пользуется суд при решении по разделу имущества в этом случае, сам процесс далёк от совершенства. Это связано с тем, что в судебной практике нет универсальных «шаблонов» для разрешения таких ситуаций, и зачастую в суде по похожим делам могут вынести абсолютно разные решения. Ситуация осложняется ещё и тем, что в процессе участвуют три стороны: оба супруга и банк.

Можно ещё сдавать квартиру и погашать кредит за счёт арендной платы, но зачастую банки делать этого не разрешают.

По сути, у разводящихся супругов есть четыре основных варианта развития событий:

1. Найти деньги для досрочного погашения ипотеки. Выплатить долг и продать квартиру, а вырученные средства поделить пополам (либо в соответствии с долями супругов, определённых судом). Пожалуй, это самый простой и выгодный вариант. Но, увы, найти дополнительные средства бывает весьма проблематично.

2. Продолжать выплачивать ипотечный кредит: жить при этом можно как порознь, так и вместе (хотя при разводе это сложно себе представить). Ещё есть вариант сдавать квартиру и погашать кредит за счёт арендной платы. Правда, зачастую официально делать этого нельзя: помните, что квартира всё ещё находится в залоге у банка, а значит, любые операции с ней можно совершать только с согласия самого банка.

3. Продать ипотечную квартиру, для чего необходимо получить согласие банка, однако он может и отказать. Помимо прочего, в сложившейся ситуации банк может потребовать досрочно погасить долг по ипотеке либо обязать заёмщиков выплачивать ипотеку без продажи квартиры.

4. Заключить письменный договор о выкупе доли одним из созаёмщиков (также с согласия банка). В этом случае один из супругов выкупает долю другого, полностью выплачивает ипотеку и становится собственником жилья. Если финансовое положение позволяет, конечно.

Что делать с детьми?

Основные принципы не меняются: либо супруги договариваются мирно, либо вопрос решается через суд. Но в любом случае, если в семье есть несовершеннолетние дети, то количество долей собственности изменяется в пользу того, с кем останутся дети (размер имущественной доли определяется судом). То есть в семье с двумя детьми, которые после развода остаются с матерью, доли могут быть поделены следующим образом: ¾ достается матери с детьми, ¼ — бывшему супругу. При этом мать (по достижению соответствующих договоренностей) может выкупить ¼ у бывшего мужа и продолжать проживать в квартире вместе с детьми, выплачивая кредит.

Однако в реальности всё довольно сложно: если дети маленькие, а женщина находится в декрете, то у неё банально нет дохода. Другой вариант: один из супругов безвозмездно подписывает отказ от своей доли в ипотечной квартире, а другой — берёт на себя все платежи по ипотечному кредиту. Если банк устраивает платёжеспособность второго супруга, то переход права собственности на ипотечное жильё регистрируется в территориальном регистрирующем органе. Обычно за переоформление кредитного соглашения банк взимает комиссию (около 0,5-1% от оставшегося долга).

Если принято решение продавать квартиру, делить доход и погашать долг, то необходимо снять с регистрации детей. Тогда суд может дать отсрочку для поиска нового жилья. Если не выписать детей из ипотечной квартиры, которая продаётся банком по решению суда, то это может вызвать вопросы у органов опеки вплоть до лишения родительских прав (в связи с тем, что родители не могут обеспечить нормальные условия для проживания детей).

Как избежать проблем?

Сложностей при разделе ипотечной квартиры в случае развода можно избежать. Но для этого нужно мыслить стратегически, то есть заключить брачный контракт. Причём российское законодательство позволяет оформить брачный договор и до свадьбы, и после регистрации брака, что действительно позволит предусмотреть всё ещё на самом раннем этапе: кто сколько будет платить в случае развода, в каких долях будет распределяться собственность, кто вносит первоначальный взнос, какова доля каждого супруга в ежемесячных выплатах и т.д. Однако таким вариантом пользуется около 5% россиян.

Наталия Орехова
Иллюстрация: Анастасия Тимофеева
Источник: knowrealty.ru

  • 11:30
  • 419
Нет комментариев. Ваш будет первым!
Похожие новости
Какое недвижимое имущество не делится при разводе?
Когда любовь проходит, не всё делится поровну
Эксперты боятся краха рынка недвижимости в Москве и России
Если неблагоприятная экономическая обстановка будет сохраняться, люди, купившие квартиры в декабре, начнут массово их продавать со скидкой
Ипотечная ставка снизится до 13 процентов
Правительство РФ планирует выделить 20 миллиардов рублей на субсидирование ипотеки
Россияне считают недвижимость самой надежной инвестицией
42% опрошенных россиян полагают, что покупка квартиры способна защитить их накопления в кризис
Цены на строящуюся недвижимость будут расти до середины года
После этого эксперты прогнозируют резкое снижение цен на строительные объекты