Что такое обратный выкуп квартиры?

Что такое обратный выкуп квартиры?

Механизм обратного выкупа квартиры, который совсем недавно стал использоваться на российском рынке недвижимости, является не более чем одним из многих финансовых инструментов, призванных аккумулировать финансовые ресурсы застройщика и предложить выгодные проценты для покупателя. Разбираемся, в чём суть обратного выкупа, каковы риски этого, казалось бы, очень выгодного предложения и как не попасть впросак.

Механизм обратного выкупа недвижимости заимствован из западной практики, и суть его проста: покупатель оплачивает 100% квартиры ещё на стадии котлована, а застройщик обязуется через конкретное время выкупить жильё назад с оговоренными процентами сверху, что, конечно, зависит от условий договора.

Для застройщика такой механизм выгоден тем, что:

Обратный выкуп презентует застройщика как уверенную в себе компанию, обладающую достаточными финансовыми ресурсами, чтобы в дальнейшем выкупить квартиру обратно, выплатив при этом проценты, причитающиеся покупателю. Маркетинг и репутация здесь идут рука об руку.

Помогает застройщику привлечь финансовые ресурсы по ставке ниже, чем в банке. Более того, открыть кредитную линию в кредитной организации не просто дорого, но и невероятно сложно. В ряде провинциальных городов банки просто отказываются выдавать кредиты строителям.

Выкупленная с процентами квартира может быть продана уже по более высокой рыночной цене. И в целом привлечение денег методом «обратного выкупа», даже с учётом процентов, для застройщика оказывается выгоднее, чем банковское кредитование.

Для покупателя выгода такова:

В России утверждение о том, что недвижимость – это всегда надежное вложение, для обывателя — неоспоримая истина. То есть лишняя недвижимость в любом случае лишней не будет.

Для тех, кто сомневается, что лучше — нести свои свободные средства на депозит в банк или вложить в «обратный выкуп» — последний вариант выглядит привлекательнее, поскольку «инвестор» отдаёт свои деньги не на виртуальный счёт, а за недвижимость, которая ещё и принесёт дополнительный доход.

Никто не мешает покупателю продать квартиру не застройщику, а третьим лицам по рыночной цене или не продавать вообще.

Конечно, за годы строительства и сдачи квартиры многое может измениться: могут предложить работу в районе, далёком от построенного дома; застраиваемый микрорайон окажется не таким живописным, как предполагалось; новые соседи будут ощутимо портить жизнь громкими скандалами, ремонтом или регулярными «затопами»; рынок недвижимости сильно «просядет» и т.д. И тогда возможность продать квартиру с гарантированной прибылью окажется как раз кстати.

Каковы риски?

Сам механизм — такой, каким он задумывался — никакого подвоха не имеет, но, разумеется, практика может сильно отличаться от теории. При покупке квартиры на стадии котлована застройщик может дать покупателю выбор: либо скидка (как правило, 3% от стоимости будущей квартиры), либо предоставление услуги «обратного выкупа» при условии 100% оплаты (даже в случае с ипотечным кредитом). Иными словами, сначала всё равно приходится отдавать деньги за воздух, причем услуга «обратного выкупа» чаще всего предоставляется на наименее ликвидные объекты. А каково приходилось дольщикам в нашей стране до принятия закона «О дольщиках» и с какими финансовыми рисками было связано участие в долевом строительстве, всем нам известно. Надо сказать, даже после принятия закона некоторые риски сохранились.

Предположим, договор «обратного выкупа» заключается на 3 года, по истечении которых квартира может быть возвращена. Но что, если дом за эти три года не будет достроен? Рынок недвижимости крайне непредсказуем, у застройщика, например, могут возникнуть финансовые проблемы, а в худшем случае он объявит себя банкротом. Механизмом обратного выкупа в нашей стране пока пользуются крайне редко, но теоретически у застройщика может «возникнуть» ряд причин для отказа выполнения своих обязательств. Рецепт здесь только один: внимательно подходить к выбору компании и детально анализировать каждую букву договора, чтобы понять, есть ли у застройщика реальная возможность уклониться от своих обязательств. А также помнить о следующих «подводных камнях»:

В договоре обязательно должен присутствовать пункт, оговаривающий, что выкупить квартиру обязуется именно сам застройщик, а не иная организация, поскольку застройщик не может нести ответственность за действия сторонних физических или юридических лиц.

Важны сроки обратного выкупа. Когда именно застройщик обязуется выкупить квартиру? Если дом в среднем возводится 1,5-3 года, а в договоре прописан срок в 5 лет, покупателю придётся ждать ещё 2-3 года до наступления момента, когда он сможет продать свою квартиру с процентами застройщику (которые к тому времени «подъест» инфляция, и тогда реальная выгода будет равна 4-5% в год). Конечно, всегда есть возможность продать недвижимость третьим лицам, если рынок недвижимости демонстрирует устойчивый рост, который при благоприятных экономических условиях составляет 10-15% в год.

Обратный выкуп — это выгодный финансовый инструмент, но никак не гарантия сумасшедшей наживы. То есть верить обещаниям в 50% годовых – беспечно, это классическая финансовая пирамида. Обычно предлагают выкуп с наценкой в районе +20% от первоначальной стоимости.

Как правило, механизм «обратного выкупа» предлагается на менее ликвидные объекты, что напрямую скажется на шансах покупателя быстро реализовать квартиру на рынке.

Заключение

Если покупатель не очень разбирается в инвестициях, но знает про инфляцию и не доверяет банкам, механизм «обратного выкупа» может стать вполне приемлемой альтернативой: деньги целы, а после сдачи квартиры застройщиком можно ещё подумать, нужно ли её в принципе продавать. В целом же, в рамках механизма обратного выкупа застройщику выгодно привлечение более «дешёвых» денег, а покупателю – наличие гарантированного дохода и реальная недвижимость. Конечно, если застройщик не обанкротится.

Дмитрий Майский
Иллюстрация: Полина Васильева
Источник: knowrealty.ru

  • 14:42
  • 335
RSS
Нет комментариев. Ваш будет первым!
Похожие новости
Россияне массово скупают квартиры в Сочи
На фоне падающего курса рубля граждане стремятся вложить свои накопления в квартиру у моря
Россиянам дадут налоговые вычеты сразу с нескольких квартир
Вычеты при приобретении квартир будут давать с общей суммы в три миллиона рублей
Как продать ипотечную квартиру?
Эксперты рассказали что нужно делать, если выплачивать ипотечный кредит стало нечем
Дума разрешила продавать квартиры без доверенности супругов
Несмотря на возражения профильного комитета и риелтеров, депутаты проголосовали единогласно за такие поправки
Отделка квартиры станет обязательной жилищной нормой в России
​Такая норма снимает с собственника необходимость нести дополнительные затраты на ремонт, считают в Минстрое.