Как зарабатывают на недвижимости?

Как зарабатывают на недвижимости?

Перечислим основные принципы и законы рынка недвижимости, которые не меняются уже в течение долгого времени, что, в свою очередь, позволяет многим хорошо на этом заработать.

Перепродажа недвижимости

Самый очевидный способ заработать на рынке недвижимости — это перепродать её с увеличением стоимости. Правда, недавние изменения налогового законодательства РФ создали заметные препоны на пути обогащения дельцов, специализирующихся на столь крупных продажах — с 1 января 2016 года от уплаты НДФЛ освобождаются только те продавцы, которые имели в собственности недвижимость не 3 года, как раньше, а 5 лет (за исключением операций с приватизированным, подаренным, унаследованным жильём, а также жильём, полученным по договору пожизненной ренты).

Незастроенная земля

Когда-то Марк Твен сказал: «Покупайте землю — её больше не производят». Города растут стремительно, и земля в пригородах становится всё более востребованной. Обычно её приобретают застройщики, и вскоре на пустыре, как грибы после дождя, вырастают новые многоэтажки. Но, несмотря на то, что классики актуальны во все времена, по заверениям российских экспертов, сегодня покупка земли с целью дальнейшей её продажи в нашей стране — дело рисковое, так как регулирование оборота земельных участков прямо направлено на борьбу со спекуляцией.

Ваше собственное жильё

По-хорошему, приобретая квартиру или дом, покупатель должен думать не только о комфорте и личных предпочтениях, но и о том, что когда-нибудь ему, возможно, захочется или понадобится переехать. Поэтому при покупке следует учитывать инфраструктуру —наличие школ и детских садов, даже если дети в ближайшие годы не планируются, или магазинов шаговой доступности, даже если раз в неделю собственник ездит на рынок в соседнем районе, и так далее.

И если развитие инфраструктуры от вас, в общем-то, не зависит, то внутри своего дома вы — хозяин, и всё в ваших руках. Паркет, охранная сигнализация, встроенная гардеробная — всё это влияет на итоговую стоимость. Только помните, что тут легко ошибиться. Например, никакой покупатель не будет переплачивать за джакузи, если в соседнем доме можно купить такую же квартиру с такой же планировкой, но без джакузи и по более низкой цене. Сюда же относят дорогую плитку и навороченный кухонный гарнитур.

На время продажи жилья также неплохо отказаться от своих ретроградных воззрений и обратиться к современным инструментам, а именно — хоумстейджингу. Эксперты по препродажной подготовке недвижимости могут провести модернизацию объекта в короткие сроки и по разумной цене, и при правильной стратегии все затраты окупятся с лихвой. Кстати, для коммерческой недвижимости действуют те же законы, определяющие её стоимость — расположение, инфраструктура и усовершенствования.

Доход

Доход от недвижимости можно получать, сдавая её в аренду. Существует множество форм и вариантов поиска арендаторов, формирования цены и т.д.

  • Доход от земли. Если вы являетесь собственником земли, то можете сдавать её в аренду тем, кто захочет что-либо на ней построить. Причём, касается это не только постройки зданий. Если через вашу территорию будут проложены трубы, дороги и что угодно ещё, вам будут обязаны за это платить (п. 5 ст. 274 ГК РФ «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)». А ещё землю можно сдавать в аренду фермерам.
  • Доход от жилой недвижимости. В большинстве случаев это доход от сдачи в аренду домов, квартир и комнат.
  • Доход от коммерческой недвижимости. Его получают по той же схеме, что и от жилой, за одним лишь исключением: при сдаче в аренду коммерческих объектов у рантье появляется ещё один источник дохода, а именно — дополнительные опции, за которые арендатор будет платить. Например, многие компании-арендаторы платят ежемесячный взнос за право преимущественной аренды соседнего офиса. Это означает, что когда он освободится, арендодатель должен в первую очередь предложить его именно тому, кто платит за это право. Вариантов таких опциональных платежей много.

ЗПИФН (Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости)

Схема работы такого рода фондов не самая простая, но они часто интересны компаниям, специализирующимся на получении дохода от сдачи недвижимости в аренду (из-за возможности значительного снижения налоговой нагрузки) и инвесторам в недвижимость (из-за «железной» законодательной базы для защиты их прав). ЗПИФН представляет собой имущественный комплекс, который состоит из объектов недвижимости (а также прав собственности или аренды на неё) и прочего имущества, находящегося в собственности пайщиков фонда. Всё это пайщики передают под контроль выбранной управляющей компании (его участниками могут быть только квалифицированные инвесторы, способные здраво оценить риски, связанные с коллективным инвестированием, для чего законодательно был учреждён целый институт), но оно по-прежнему принадлежит пайщикам на праве общей долевой собственности. Доля каждого пайщика удостоверяется ценной бумагой — так называемым паем.

Всего существует 3 разновидности ЗПИФН:

  • Рентные. Коммерческая или производственная недвижимость, составляющая «базу» фонда, сдаётся в аренду. Преимущества для пайщиков следующие: оптимизация финансовых потоков, защита от рейдеров, а также упомянутое выше снижение налоговой нагрузки, так как на недвижимое имущество, находящееся в активе фондов, налог на имущество не распространяется.
  • Инвестиционные. Разные инвесторы передают свои средства одной управляющей компании, которая, оценив возможную прибыль и риски, вкладывает эти средства в объект для инвестирования — недвижимость или земельные участки.
  • Девелоперские. В этом случае фонд занимается реализацией объектов недвижимости — только построенных или реконструированных.

Подводим итоги

Если кто-то обещает вам золотые горы, которые вы можете заработать на недвижимости, подписавшись на рассылку или купив новую книгу, будьте уверены — никакой Америки вам не откроют. Скорее всего, под новым соусом вам преподнесут старые базовые принципы, о которых мы только что рассказали. А вот научиться их анализировать и делать выводы самостоятельно — это задача посложнее.

Юлия Любезнова
Источник: knowrealty.ru

  • 14:06
  • 298
RSS
Нет комментариев. Ваш будет первым!
Похожие новости
Эксперты боятся краха рынка недвижимости в Москве и России
Если неблагоприятная экономическая обстановка будет сохраняться, люди, купившие квартиры в декабре, начнут массово их продавать со скидкой
Россияне считают недвижимость самой надежной инвестицией
42% опрошенных россиян полагают, что покупка квартиры способна защитить их накопления в кризис
Цены на строящуюся недвижимость будут расти до середины года
После этого эксперты прогнозируют резкое снижение цен на строительные объекты
Жилая недвижимость в Новой Москве дешевеет из-за кризиса
Средняя стоимость квадратного метра в различных проектах снизилась на 5-8%
Китайцы намерены инвестировать в недвижимость России
Китайская компания готова инвестировать в строительство недвижимости в России порядка $1,5 млрд